اضطراب افزایش اجاره مسکن مهار می‌شود؟- بخش پایانی
کنترل بازار اجارهبها با به‌کارگیری طرحهای تشویقی
تارا وحیدی
روزهای گرم سال با داغی نرخ اجارهبهای مسکن همراه می‌شود و نفس مستأجران را به شماره می‌اندازد. در سال 1403 دولت در تلاش است تا با تصویب و اجرائی کردن طرحهایی به ساماندهی بازار مسکن بپردازد، اما همواره این سؤال مطرح است که این قبیل طرح‌ها تا چه حد موفقیت اجرائی داشته و به کاهش اضطراب مستاجران می‌انجامند؟
در تهرانپارس، رهن آپارتمانی 70 متری و 12 سال ساخت به همراه پارکینگ و انباری، 200 میلیون تومان و اجاره آن، 10 میلیون تومان است.
در محله مجیدیه شمالی، رهن آپارتمانی 80 متری و 8 سال ساخت، 780 میلیون و اجاره آن یک میلیون تومان است.
همچنین در حکیمیه، آپارتمانی 75 متری و 12 سال ساخت، 300 میلیون تومان رهن و 8 میلیون تومان اجاره داده می‌شود.
در محله فرجام غربی، رهن آپارتمانی 70 متری و 17 سال ساخت، 400 میلیون تومان و اجاره ماهانه آن، 11 میلیون تومان است.
آنچه در بالا آمد مصادیقی از نرخ رهن و اجاره مسکن در محلاتی از شرق تهران است. به‌خوبی گواه این است که دیگر زمان قرار دادن طرحهای کارآمد به جای طرحهای ناکارآمد فرارسیده و باید یک مدیریت ضرب‌الاجلی به خرج داد.
ضمانت اجرائی طرح ساماندهی بازار اجاره مسکن
ناصر رضایی، معاون شرکت عمران شهرهای جدید اعلام کرده است: «۴ دهک جامعه توان اجاره مسکن را ندارند.» چهار دهک مورد اشاره معادل 34 میلیون نفر است. برای این اقشار ضرورت دارد به صورت ضرب‌الاجلی طرحهای راهگشا و عملی ارائه و اجرا گردد. یکی از طرحهایی که در فروردین 1403 به تصویب رسیده، طرح ساماندهی بازار اجاره مسکن است. در حال حاضر چشم امید مستاجران به ضمانت اجرائی این طرح و اهرم‌های عملیاتی کردن آن است. هر چند پرسش دیگر این است که چنین طرحهایی تا چه حد می‌تواند در فصل جابه‌جایی‌ها به حال مستاجران1403 مفید واقع شود؟
رحمت‌الله فیروزی‌پور‌‌‌آبادی، عضو دیگر کمیسیون عمران مجلس ضمن مخالفت با هر نوع اقدام دستوری در بازار اجاره اعتقاد دارد که قفل این بازار با نرخ‌‌‌گذاری دستوری سنگین‌‌‌تر می‌شود. وی می‌گوید: «به عنوان یک کارشناس معتقدم نرخ‌‌‌گذاری دستوری در بازار اجاره، محل قانون‌گذاری نیست؛ بلکه دولت به عنوان متولی امر مسکن باید با مشورت بخش خصوصی و انجام بررسی‌‌‌های بسیار دقیق، واقع‌‌‌نگر و متناسب با شرایط اقتصادی کشور، در این باره سیاست مؤثر و مناسب را در پیش بگیرد.»
به گفته وی نرخ‌‌‌گذاری دستوری در بازار اجاره از سوی مجلس، شورای‌عالی مسکن یا هر نهاد دیگری بدون توجه به این ملاحظات و بررسی‌‌‌های دقیق، اقدامی چندان کارشناسی نیست.
او با اشاره به اینکه با توجه به ماهیت بازار مسکن و اجاره، نرخ‌‌‌گذاری‌‌‌های دستوری که تاکنون در این زمینه انجام شده و طرحهایی که در این باره تهیه شده است، فاقد ضمانت اجرائی بوده و در عمده موارد به طور کامل اجرائی نمی‌شود، خاطرنشان می‌کند: «حتی در صورت تصویب مجلس و موافقت شورای نگهبان با طرحهای این‌چنینی، اگر دولت برای رفع معضل تورم اجاره وارد عمل نشده و پای‌کار نباشد، ضمانت اجرائی قوی‌‌‌ای در این زمینه وجود ندارد؛ حتی در بسیاری موارد اگر دولت هم پای‌کار باشد، اجرای کامل از سوی افراد از ضمانت اجرائی کافی برخوردار نیست.»
وی هر نوع نرخ‌‌‌گذاری دستوری به منظور تعیین نرخ مجاز برای افزایش اجارهبها در قالب طبقه‌‌‌بندی کشور به پایتخت و سایر شهرها و تعیین دو نرخ مجاز برای افزایش اجارهبها را یک اقدام غیرکارشناسی برشمرد و توضیح می‌دهد: «باید مجموعه کاملی از عوامل مؤثر در تعیین اجارهبهای مسکن از درون و بیرون بازار مسکن به‌صورت شهر به شهر و استان به استان برای ساماندهی بازار اجاره در نظر گرفته شود. ضمن آنکه به لحاظ شرعی نیز نمی‌توان بر مالکیت افراد دخل و تصرف مستقیمی داشت و اجرای سیاست‌‌‌های نادرست دستوری خود می‌تواند تبعات دیگری از جمله خودداری افراد از عرضه واحدهای مسکونی خود به بازار اجاره را به دنبال داشته باشد که خود این موضوع در افزایش التهاب و تنش در بازار اجاره مؤثر است؛ بنابراین باید چارچوب‌‌‌ها و مکانیزم‌‌‌های درستی با درنظرگرفتن همه ملاحظات کارشناسی طراحی، تدوین و اجرا شود و از هر اقدامی که منجر به تسهیل امور مردم می‌شود از جمله جایگزین‌کردن سیاست‌‌‌های تشویقی در برابر اقدامات تنبیهی، استفاده شود.»
طرحهای تشویقی و تنبیهی بازار مسکن
اکنون، نمایندگان مجلس و برخی مسئولان دولتی امیدوارند در صورت تصویب طرح تعیین اجارهبهای سالانه، التهاب هزینه‌‌ای بازار اجاره‌‌نشین‌‌ها برطرف شود.
سیاست‌گذار می‌تواند با دو مشوق به جای تنبیه درج شده در این طرح، دست‌‌کم بخشی از موجرها را با مدل اقتصادی، برای اعمال نرخ رشد کمتر در اجاره‌‌نامه‌‌های 1403 همراه کند.
معافیت از پرداخت مالیات سالانه اجاره یک نوع مشوق قابل‌قبول است که سیاست‌گذار می‌تواند آن را در صورت رعایت نرخ رشد مدنظر، به صاحب‌‌خانه‌‌ها ارائه کند. فرمول مالیات اجاره به این صورت است که چیزی در حدود 22 درصد از عایدی سالانه صاحب‌‌خانه‌‌ها بابت آن، به عنوان مالیات محاسبه می‌شود. موضوع مالیات بر اجاره، در ماده 10 تصویب‌‌‌‌نامه مجلس برای اجاره‌‌نامه‌‌های 2 ساله و بیشتر آمده است و اکنون می‌تواند به رعایت نرخ کمتر برای تورم اجاره، تعمیم داده شود. راهکار تشویقی دوم، ظرفیت قانون مالیات بر خانه خالی است. طی دو سال گذشته، دولت حجمی از واحدهای مسکونی را تحت عنوان خانه خالی، شناسایی کرد و برای مالکان آنها پیامک مشمول مالیات یا برگه پرداخت صادر کرد. این گروه از املاک مسکونی می‌تواند در صورت عرضه شدن آنها به بازار اجاره، مشمول معافیت مالیات قرار بگیرد. این مشوق‌‌ها چه‌بسا، به دلیل آنکه راهکار اصلی برای مهار تورم اجاره مسکن محسوب نمی‌شود، به گشایش کامل هم منجر نشود، اما در مقایسه باسیاست دستوری تعیین نرخ، دست‌‌کم با مقاومت روبه‌رو نخواهد شد.
مالیات بر این خانه‌ها وارد فاز جدید می‌شود
با توجه به این که درآمد حاصل از مالیات واحدهای خالی و لوکس در بودجه ۱۴۰۳ یک هزار و ۴۳۷ میلیارد تومان در نظر گرفته شده که بر اساس آخرین آمارهای وزارت راه و شهرسازی ۱۸۲ هزار واحد مسکونی خالی به بازار مسکن عرضه شده است.
قانون مالیات بر خانه‌های خالی با هدف کاهش قیمت اجارهبها، افزایش عرضه مسکن و مبارزه با احتکار مسکن تصویب شده است. این قانون از آذرماه ۱۳۹۹ تصویب اما به دلیل ضعف در مکانیزم دقیق شناسایی و کمبود اطلاعات، اجرای آن شکل جدی به خود نگرفت مالیات بر خانه خالی طبق ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، به خانه‌هایی که بیش از ۱۲۰ روز در طول سال خالی بمانند، تعلق می‌گیرد.
خلیل محبت‌خواه، مدیرعامل شرکت عمران شهر جدید پردیس توضیح می‌دهد: «تا به امروز حدود ۵ هزار واحد مسکن مهر خالی در شهر جدید شناسایی و به سازمان امور مالیاتی کشور معرفی شده است. شناسایی خانه‌های خالی یکی از اصلی‌ترین معضلات در حوزه بازار مسکن و افزایش قیمت در این منطقه بود که با شناسایی و معرفی و در مرحله اول تذکر به مالکان آنها را به سازمان امور مالیاتی کشور معرفی شد.»
ایلاتی کارشناس مسکن با بیان اینکه پیگیری دولت برای اجرائی شدن شناسایی خانه‌های خالی یکی از مهم‌ترین اقدامات در بهبود وضعیت بازار مسکن است، می‌گوید: «بخش عمده‌ای از شناسایی خانه‌های خالی از طریق سامانه املاک و اسکان امکان‌پذیر خواهد شد که در این حوزه دولت باید با همکاری دستگاه‌ها این اقدام را کامل اجرائی کند در حال حاضر بازار مسکن یکی از مهم‌ترین بازارهایی است که در اقتصاد کشور اثرگذار خواهد بود؛ بنابراین توجه به این بازار خود می‌تواند بازار مسکن را به سمت رونق و عرضه مسکن هدایت کند.»
هادی سبحانیان، رئیس سازمان امور مالیاتی کشور آخرین وضعیت خانه‌های خالی را این‌چنین اعلام می‌کند: «در آذرماه سال ۱۴۰۲ اطلاعات ۱۹ هزار واحد مسکونی خالی و در دی‌ماه اطلاعات ۴۰ هزار واحد مسکونی دیگر یعنی در مجموع اطلاعات ۵۹ هزار خانه خالی در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار گرفت.»
رئیس سازمان امور مالیاتی کشور در ادامه می‌افزاید: «شناسایی بهنگام و دقیق خانه‌های خالی، موجب اجرای دقیق قانون مالیات خانه‌های خالی می‌شود و سازمان امور مالیاتی مسئول شناسایی خانه‌های خالی نیست، زیرا نه ابزار و نه صلاحیت آن را دارد. مسئول شناسایی خانه‌های خالی وزارت راه و شهرسازی و پس از آن، اعلام اسامی مالکان به سازمان امور مالیاتی است.»
وی در تکمیل صحبت‌هایش می‌گوید: «سازمان امور مالیاتی، پیامکی درباره تعداد خانه‌های خالی افراد ارسال نمی‌کند. ما اطلاعات خانه‌های خالی و خانه‌های لوکس از وزارت راه و شهرسازی می‌گیریم. ممکن است از طرف وزارت راه و شهرسازی پیامکی بیاید که مبتنی بر اطلاعات غلط باشد. در آن صورت متقاضیان می‌توانند در مراحل دادرسی مالیاتی اعتراض کنند و به طور مثال بگویند به موجب این مستندات من این تعداد واحد را در تملک ندارم. یکی از چالش‌هایی که در حوزه مالیات خانه‌های خالی با آن مواجهیم این است اطلاعاتی که برای مؤدی و سازمان امور مالیاتی ارسال می‌شود اطلاعات دقیقی نیست و ما را دچار چالش کرده است.»
طبق اعلام وزارت راه و شهرسازی، پنج بانک بیشترین خانه خالی را دارند که وضعیت آنها از طریق این سازمان پیگیری می‌شود. بانک مسکن با هشت هزار خانه خالی، بانک سپه با ۲ هزار و ۶۰۰ خانه خالی، بانک ملت با ۵۸۳ خانه خالی، بانک صادرات با ۲۷۸ خانه خالی و بانک پاسارگاد ۱۸۱ خانه خالی، به ترتیب بیشترین خانه‌های خالی را دارند و بیمه ایران نیز ۱۷۸ واحد خالی از سکنه دارد.
دریافت وام مستأجری در سال ۱۴۰۳
درصورتی‌که اشخاص، متقاضی دریافت وام ودیعه مسکن ۱۴۰۳ هستند، باید شرایط مذکور در آیین‌نامه قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن را دارا باشند.
از طریق سامانه ثبت‌نام وام ودیعه مسکن
tem.mrud.ir صورت می‌گیرد. درصورتی‌که اشخاص، متقاضی دریافت وام ودیعه مسکن ۱۴۰۳ هستند، باید شرایط مذکور در آیین‌نامه قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن را دارا باشند.
شرایط ثبت‌نام وام ودیعه مسکن ۱۴۰۳:
۱- درخواست‌کننده، باید متأهل و یا سرپرست خانوار باشد.
۲- زنان مجرد بالای ۳۵ سال سن که با خانواده زندگی نکرده و در واقع، خودسرپرست هستند نیز می‌توانند جهت دریافت وام ودیعه مسکن، اقدام کنند.
۳- همچنین، مردانی که در گذشته، سرپرست خانواده بوده‌اند، اما در حال حاضر، به دلیل طلاق یا فوت همسر مجرد هستند نیز مشمول دریافت تسهیلات کمک ودیعه است.
۴- متقاضی، باید اجاره‌نامه رسمی داشته باشد و یا اجاره‌نامه او، در سامانه ثبت معاملات و املاک کشور ثبت گردیده و کد رهگیری دریافت کرده باشد.
۵- قرارداد اجاره متقاضی، باید حداقل تا پایان زمان ثبت‌نام آن ودیعه مسکن باشد.
۶- پس از اینکه درخواست‌کننده، به شعبه بانک برای دریافت این معرفی شد، باید مدارک خود را تکمیل نموده و به بانک ارائه دهد.
همچنین، ضامنین خود را ظرف دو هفته به بانک معرفی نماید، در غیر این صورت، درخواست او رد می‌شود.
گفتنی است که سایت tem.mrud.ir اختصاص به ثبت‌نام وام ودیعه مسکن نداشته، بلکه ثبت‌نام نهضت ملی مسکن و انجام امور مربوط به آن نیز از طریق این سایت، امکان‌پذیر است.